Вопрос: Может ли собственник передать право голосовать на общем собрании МКД? Если собственник помещения в МКД не может сам принять участие в общем собрании по причине болезни, нехватки профессиональных знаний, малолетства или недееспособности, в этом случае ЖК РФ предусмотрено право голосовать через уполномоченного представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Представитель собственника может действовать (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ): -по доверенности, -на основании закона, -на основании акта уполномоченного органа власти. Представителем собственника по доверенности может быть любое лицо – член семьи, сосед, лицо, не проживающее в данном МКД, работники юридического лица, которое является собственником помещения. УО, ТСЖ, ЖК не могут быть представителем собственника в вопросах, которые касаются интересов этих организаций, например, в вопросе заключения или расторжения договора управления, поскольку такое представительство не отвечает критериям добросовестности (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Доверенность должна быть составлена письменно в свободной форме. В неё необходимо включить (п. 1 ст. 185 ГК РФ): -сведения о собственнике (доверителе): ФИО, паспортные данные, адрес места жительства (для нотариально заверенных доверенностей обязательно); -сведения о представителе собственника. Для физического лица: ФИО, паспортные данные, данные о месте жительства. Для юридического лица или ИП: полное наименование, ИНН, данные о руководителе организации, место жительства или место нахождения, паспортные данные; -дата и место свершения доверенности; -подпись доверителя. Если доверенность выдаёт собственник помещения, который является физическим лицом, она может быть заверена (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ): -нотариально (п. 2 ст. 48 ЖК РФ) -организацией, в которой доверитель работает -образовательным учреждением, в котором доверитель учится Очень редкие случаи получения доверенности от собственников помещений, которые на момент проведения собрания лежат в стационаре – доверенность заверяет главный врач, сидят в тюрьме – доверенность заверяет начальник тюрьмы, находится в дальнем плавании – доверенность заверяет капитан судна. Заверять доверенность нотариально не обязательно: единственное исключение – несовершеннолетние собственники, чьи интересы представляют не родители (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). Если доверенность выдаёт юридическое лицо, она может быть составлена в простой письменной форме с подписью руководителя или иного уполномоченного лица. Наличие печати организации – необязательное условие (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ). На основании закона чаще всего действуют родители (опекуны) несовершеннолетних детей. В силу Семейного кодекса родители голосуют за детей, доверенность для этого не требуется. «Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий» (ч. 1 ст. 64 Семейного кодекса РФ). Подтвердить право голосовать за детей можно либо свидетельством о рождении детей, либо своим паспортом. Если собственником помещения является, например, муниципальное унитарное предприятие (МУП), при проведении ОСС его интересы может представлять руководитель такого предприятия, действующий на основании распоряжения администрации муниципального образования о назначении директора МУП. Ответ: Таким образом собственник можете передать полномочия по голосованию на общем собрании путем составления доверенности или же на другом основании.

Вопрос: есть ли существенные условия которые должны быть отражены в договоре управления с управляющей организацией и какие именно? Управлять домом может только одна организация, деятельность которой лицензирована (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Исходя из этого положения, договор управления также заключается один (ч.9 ст.161 ЖК РФ). Договор управления МКД заключается на условиях, которые были определены на общем собрании собственников помещений в МКД и является одинаковым для всех собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Жильцы дома, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, выступают одной стороной заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Существенными условиями договора управления, заключаемого собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, в соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО В приказе Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года приведён список лиц, которые вправе заключать договор с управляющей организацией. Это: - собственники жилых и нежилых помещений в МКД; -ТСЖ, жилищные кооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (если таковые имеются); -лица, принявшие МКД от застройщика после введения здания в эксплуатацию на основе акта ввода; -застройщики МКД. Ответ: Ст. 162 ЖК РФ указывает на 4 существенных условия свойственных договору управления.

Вопрос: Кем осуществляется управление МКД, если собственники не выбрали управляющую организацию или другой способ управления? Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим. Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ. При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя. Основания для проведения открытого конкурса Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если: - собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что: 1 Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу. 2 Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано. 3 По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято. -принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что: 1 Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ. 2 Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива. 3 Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ. 4 Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию. Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте. В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс. В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД. Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом. Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД. Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса, в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс. Ответ: управление МКД будет осуществляется управляющей организацией выбранной по конкурсу местным органом самоуправления, если до этого момента собственники не выберут другую УК или способ управления МКД.

Вопрос: Где можно восстановить технический паспорт МКД? Технический паспорт – основной документ в техдокументации многоквартирного дома и включён в её состав согласно п. 24 ПП РФ № 416. Техпаспорт свидетельствует о состоянии общего имущества МКД. Согласно разд. 9 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, в нём отражена следующая информация о доме: -площадь дома, всех его помещений; -поэтажный план и экспликация; -состав и объём инженерных коммуникаций, уровень благоустройства; -данные оценки технического состояния дома и его элементов. Техпаспорт на дом составляется по итогам первичной инвентаризации застройщиком, хранится в архиве муниципалитета и в бюро технической инвентаризации (п. 14 постановления Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301). Управляющая организация должна хранить и передавать техническую документацию многоквартирного дома согласно п. 27 ПП РФ № 491. Если какого-то документа из состава техдокументации нет, то УО обязана его восстановить за свой счёт либо согласовав расходы с собственниками на общем собрании в доме (п. 21 ПП РФ № 416). Если технический паспорт на дом не передала в УО компания, которая прежде управляла многоквартирным домом, то следует обратиться к предшественнику с требованием передать документы. Если получить техпаспорт у прежней УО невозможно или же документ был утерян уже действующей УО, то искать его копию необходимо в архиве муниципалитета или в бюро технической инвентаризации (БТИ). Может оказаться, что в архиве органа местного самоуправления нет этого документа. Тогда необходимо обратиться в БТИ по месту размещения многоквартирного дома, оплатив государственную пошлину за изготовление копий. Согласно ч. 5 ст. 19 ЖК РФ и п. 8 ПП РФ №1301, составление или актуализация технического паспорта МКД и выдача копий документов производится органами по  государственному техническому учёту и технической  инвентаризации за плату. Восстановить документ необходимо, поскольку в случае непередачи техпаспорта после расторжения договора управления УО может быть не только привлечена к административной ответственности, но и лишена лицензии в случае повторного нарушения этого требования (по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ, ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ). Ответ: Техпаспорт дома в случае его отсутствия в составе технической документации можно найти: у бывшей управляющей организации; в архиве муниципалитета; в бюро техинвентаризации.

Вопрос: Кто может быть инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме? Годовое и внеочередное собрание могут инициировать: -Любой собственник помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2. ст. 45 ЖК РФ). -Группа собственников, которые обладают не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов в МКД. Во втором случае собственники обговаривают и составляют повестку дня, по которой они хотят провести собрание, затем обращаются в управляющую компанию, ТСЖ или в жилищный (жилищно-строительный) кооператив, которые, в свою очередь, обязаны провести собрание с такой повесткой дня в течении 45 дней с момента обращения (ч. 6 ст 45 ЖК РФ). Минусом такого способа организации собрания является продолжительность процесса: к моменту его проведения повестка может перестать быть актуальной. - Инициатором собрания может быть и сама управляющая организация, но только та, которая управляет домом на основании договора управления МКД. Иногда складывается ситуация, когда управляющая организация, не имеющая отношения к дому, преследуя свои цели, пытается организовать общее собрание. Такого права у неё нет. Все решения, принятые на таком собрании, если оно всё-таки состоялось, можно будет без труда оспорить (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Ответ: То есть инициаторы общего собрания собственников могут быть разные (собственник, группа собственников, УК).

Вопрос: Могут ли наниматели помещений присутствовать на собрании членов ТСЖ? В многоквартирном доме зачастую проживают активные наниматели помещений, которые по своему статусу не вправе голосовать на общих собраниях, а также быть членами созданного ТСЖ. Далее разберем, могут ли они присутствовать на общем собрании членов товарищества собственников и как это оформить в документах. Поскольку в общем собрании членов товарищества принимают участие и голосуют только члены ТСЖ, а членами могут стать лишь собственники помещений, то наниматели квартир, а также арендаторы не могут и не должны участвовать в ОСЧ. Жилищным кодексом РФ не предусмотрено присутствие нанимателей квартир на общих собраниях членов ТСЖ. Однако такая возможность может быть внесена в Устав товарищества собственников. Согласно ч. 2 ст. 135 ЖК РФ, Устав утверждается на общем собрании собственников, которое проводится в соответствии со ст.ст. 45 – 48 ЖК РФ. Документ считается принятым, если за него проголосовало простое большинство от общего числа голосов в доме. Даже в случае, если наниматели согласно Уставу могут прийти на ОСЧ, они не вправе голосовать по вопросам повестки и не учитываются при подсчёте кворума. Наниматели помещений в МКД, которым Уставом разрешено присутствовать на ОСЧ, подпадают под определение приглашённых лиц, поскольку они не имеют права голосовать и участвовать в принятии решений. Поскольку требования к протоколу ОСЧ те же, что и к протоколу общего собрания собственников, то товарищество вправе оформить сведения по приглашённым лицам согласно п. 14 приказа № 44/пр в отношении нанимателей, присутствующих на собрании членов. Ответ: Могут если такое присутствие прописано в Уставе ТСЖ.

Вопрос: Как правильно финансировать деятельность совета дома, в том числе и вознаграждения председателя совета дома? Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации введена часть 8.1, устанавливающая право собственников помещений принять решение на общем собрании о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. По мнению Минстроя России, наиболее приемлемым является следующий вариант выплаты вознаграждения: Договором управления устанавливаются дополнительные обязанности управляющей организации, действующей по поручению собственников помещений: — начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений; — с периодичностью, предусмотренной общим собранием собственников помещений, выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета многоквартирного дома. Таким образом, фиксируются обязательства управляющей организации перед собственниками помещений по распоряжению по их поручению денежными средствами на определенную цель. При этом управляющая организация не вступает ни в какие правоотношения с членами и председателем совета многоквартирного дома, только собственники помещений (контрагенты по договору управления) вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврату неосновательного обогащения (согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД может выступать по таким спорам по доверенности). При подобной организации правоотношений поступление денежных средств по статье «Вознаграждение председателю совета МКД» при надлежащей организации раздельного учета не подлежит налогообложению на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации. Управляющая организация не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет вознаграждение. Члены и председатель совета многоквартирного дома самостоятельно уплачивают НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает. Ответ: Таким образом, лучшим способом оплаты деятельности совета дома и председателя это будет прописать такую оплату в обязанности управляющей организации.

Вопрос: Как правильно работать с должниками? Собственники квартир и нежилых помещений не всегда ответственно относятся к обязанности по оплате ЖКУ. Причины неоплаты счётов могут быть разными. Не все собственники жилых помещений злостные должники. Есть те, кто занят или забывает об оплате услуг. Кто-то считает, что управляющая организация ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, другие считают. Внесудебные методы взыскания задолженности по коммунальным платежам. В зависимости от того, к какой группе относится должник, управляющая организация может выбрать механизм взыскания задолженности: информационно-разъяснительную, претензионно-исковую работу, ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг. Письменное уведомление и начисление пени Информационно-разъяснительная работа распространённый способ мотивировать жителя к оплате квитанций – начисление пени. Письменно уведомите должника, что за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг вы вынуждены начислять ему пени. Разъясните, что плату за жилое помещение нужно вносить не позднее даты, установленной в договоре управления или определённой решением общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). Предоставить рассрочку оплаты долга или же каникулы Один из вариант решить проблему – заключить с должником соглашение о погашении задолженности. Так потребитель сможет избежать ограничения и приостановки коммунальных услуг и погасить долг в удобном для него порядке. Расскажите должнику об условиях, на которых вы предлагаете заключить соглашение о погашении задолженности. Укажите в соглашении: срок действия, последствия при нарушении обязательств, реквизиты сторон. Предложите потребителю выбрать порядок оплаты долга: единовременно или в рассрочку. Отработка долга Не самый распространённый способ работы с должниками за жилищно-коммунальные услуги – предложить собственнику отработать долг. Отработка долга вместо оплаты ЖКУ считается изменением способа оплаты, предусмотренного ст. 409 ГК РФ. Самым удобным в таком случае считается договор взаимозачёта, заключённый в письменной форме в соответствии со ст. 161 ГК РФ. Ограничение или отключение услуг Если задолженность собственника превышает сумму двух месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных из нормативов её потребления, управляющая организация или ТСЖ вправе ограничить или приостановить предоставление коммунальных услуг в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. За долги можно ограничить подачу горячего водоснабжения, электроэнергии, газоснабжения или услугу водоотведения. Об ограничении или приостановлении коммунальной услуги управляющая организация должна сообщить должнику, отправив ему письменное уведомление. Предоставление КУ может быть ограничено в течение 20 дней с момента получения собственником такого уведомления. Если же никакие способы по взысканию задолженности не работают, то в данном случае необходимо обратиться в суд. Ответ: Есть несколько способов воздействования на должников, в каждом конкретном случае необходимо подбирать вышеуказанные способы под человека или ситуацию, в ином случае обратиться в судебные органы.

Вопрос: Как обеспечивается целевое расходование средств фонда капитального ремонта? Согласно статье 170 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: 1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет; 2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Важно помнить: - Выбор кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет осуществляется собственниками помещений в МКД. - На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета. - В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу. - Перечень операций по специальному счету строго регламентирован статьей 177 ЖК РФ. Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, только при предоставлении следующих документов: 1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД; 2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД; 3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору. Пунктом 3 статьи 179 ЖК предусмотрено, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается. В целях контроля за формированием фонда капитального ремонта: 1) владелец специального счета предоставляет в органы государственного жилищного надзора уведомления о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования фонда капитального ремонта; сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД и о размере остатка средств на специальном счете; 2) региональный оператор предоставляет в органы государственного жилищного надзора сведения о МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора; сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких МКД. Ответ: Операции с денежными средствами, находящимися на специальный счете или на счете регионального оператора могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества, если такой порядок нарушается следуют обратиться в гос. органы.

Вопрос: Может собственник помещения выдвинуть в Совет дома своего представителя? Если собственником жилого помещения в МКД является организация, может ли она выдвинуть своего представителя в Совет дома? В соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ, избирать и быть избранными в состав Совета многоквартирного дома вправе только собственники помещений в данном доме. Владелец помещения может выдать своему представителю доверенность, но она наделяет лицо лишь правами голосовать на ОСС. Собственник не может передать представителю права на созыв общего собрания, а также быть избранным в Совет МКД. Такие права неразрывно связаны с личностью доверителя и не передаются по доверенности (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 19.08.2014 по делу № 33-6825/2014). Ответ:Таким образом в независимости от лица (юр. или физ.) собственник не может передать представителю права на созыв общего собрания, а также быть избранным в Совет МКД.

Вопрос: Новому собственнику помещения в МКД переходят долги за ЖКУ предыдущего собственника? Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги. Исходя их ст. 210 ГК РФ, ст.ст. 30 , 39 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ (возникновение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт МКД). Вместе с тем, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в МКД с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества в МКД возникает у нового собственника с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение. Исключением взыскания долга за ЖКУ с нового собственника (кроме взносов на капитальный ремонт) могут быть следующие случаи: - новый собственник принял на себя задолженности старого в рамках договора купли-продажи или иного соглашения о переводе долга (ст. 391 ГК РФ); - новым собственником является наследник, принявший наследство предыдущего собственника (ст. 1175 ГК РФ). В свою очередь, в случае не урегулирования в добровольном порядке ситуации с погашением задолженности между предыдущим и нынешним собственником помещения, управляющая МКД организация вправе обратиться в установленном порядке в соответствующую судебную инстанцию о взыскании долга с предыдущего собственника. Ответ: Таким образом, долги за ЖКУ предыдущего собственника переходят только в части платы за капитальный ремонт МКД.

Вопрос: Общим собранием согласовали смету на ремонт подъезда. Подрядчик не выполнил часть работ по расчистке и шпатлевке. Как сейчас уменьшить размер по оплате ремонта подъезда, если сумма по смете согласована? Факт выполнения работ фиксируется актом приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр во исполнение п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Запросить в УО акт выполненных работ. Если в акте указаны выполненные работы ПОЛНОСТЬЮ в соответствии с утвержденной ОСС сметой, написать претензию в УО. Попросить дать письменный ответ в течение пяти рабочий дней (ПП РФ №491). Если полученный ответ Вас не устраивает – можно обратиться в ГЖИ с просьбой проверить выполнение УО лицензионных требований в части оплаты подрядной организации невыполненных работ по ремонту подъезда. Обязательно указать, что смета была утверждена на ОСС! Можно провести независимую экспертизу , если Вы в дальнейшем планируете обратиться в суд с требованием по возврату излишне уплаченных средств за ремонт подъезда, или с требованием к УО принять меры по выполнению ВСЕХ утвержденных работ подрядной организацией. Ответ:в первую очередь необходимо направить письмо в УК для разъяснения ситуации и получения акта выполненных работ, после, в зависимости от ответа обращаться в гос. органы.

Вопрос: о порядке начисления платы за обслуживание запирающих устройств и отнесение домофонов к составу общего имущества в МКД. Анализ действующего законодательства и судебной практики показывает, что существует 2 основных варианта начисления платы за техническое обслуживание домофонов в зависимости от того, включены ли они в состав общего имущества в МКД или нет. В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества в многоквартирном доме включена внутридомовая система электроснабжения, состоящая, в том числе, из автоматически запирающихся устройств (далее – АЗУ) дверей подъезда многоквартирного дома. В то же время п. 1 Правил определено, что состав общего имущества в МКД определяется: а) собственниками помещений в МКД — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. Следовательно, АЗУ включаются в состав общего имущества в МКД в силу закона в случае, если они установлены на момент ввода МКД в эксплуатацию, что подтверждается проектной и технической документацией, либо на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, если АЗУ установлены после ввода МКД в эксплуатацию. За техническое обслуживание АЗУ в таком случае отвечает организация, управляющая МКД, за счет платы за содержание и ремонт общего имущества. Вместе с тем, довольно распространены случаи, когда АЗУ устанавливались после ввода МКД в эксплуатацию по решению отдельных собственников в отдельных подъездах МКД за счет собственных средств. В таких случаях АЗУ являются общей собственностью указанных собственников и обслуживается за их счет на основании прямых договоров со специализированной организацией. В данной ситуации управляющая организация не обязана, но вправе заключить агентский договор со специализированной организацией на сбор платежей собственников помещений в пользу этой организации. Указанная позиция подтверждается апелляционными определениями Московского городского суда от 26 марта 2013 г. по делу № 11-9319 , Верховного суда Республики Татарстан от 8 октября 2012 г. по делу № 33-10179/12 , определением Санкт-Петербургского городского суда от 21 апреля 2011 г. № 33-4938/2011 . Ответ: Таким образом техническое обслуживание автоматических запирающихся устройств (АЗУ) осуществляется: 1 АЗУ, установленные в МКД на момент его ввода в эксплуатацию, включаются в состав общего имущества МКД в силу закона. 2 АЗУ, установленные собственниками помещений за счет собственных средств после ввода МКД в эксплуатацию, в зависимости от особенностей их установки могут быть включены в состав общего имущества МКД на основании решения общего собрания собственников помещений. 3 АЗУ, установленные после ввода МКД в эксплуатацию по решению отдельных собственников в отдельных подъездах МКД за счет собственных средств, в таких случаях АЗУ являются общей собственностью указанных собственников и обслуживается за их счет на основании прямых договоров со специализированной организацией.

Вопрос: Что делать, если УК не фиксирует жалобы на некачественные услуги, не делает перерасчеты? В платежном документе не указывает показания общедомового потребления тепла, не обосновывает начисления. В первую очередь необходимо направить обращение в УК, только ПИСЬМЕННО с указанием сроков ответа: жилищные услуги – 5 рабочих дней (ПП РФ №491), коммунальные услуги – 3 рабочих дня (ПП РФ №354), раскрытие информации – 10 рабочих дней (ПП РФ №731), перерасчет платы – 10 рабочих дней (Закон о защите прав потребителя). Пишете 2 экземпляра обращения , один сдается в УК, на втором вам должны поставить отметку о принятии обращения. Если этого не делается – отправляете обращение по адресу нахождения УК (указан в платежном документе) по почте с уведомлением. Если не получаете ответа, или УК не получает ваши письма – направляете ЖАЛОБУ на непредоставление информации УК в жилищную инспекцию. В конце жалобы просите провести внеплановую проверку выполнения лицензионных требований УК в части предоставления информации по договору управления. Параллельно можно направить в прокуратуру ЖАЛОБУ на непредоставление информации УК. Просить надо проверить выполнение УК требований законодательства РФ по раскрытию информации. ЖК РФ. Статья 161 Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации: — об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, — об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, — о порядке и об условиях их оказания и выполнения, — об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (часть 10 в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ) Ответ: необходимо направить письменное обращение в управляющую организацию, если же ответа не поступает, то следует обратиться с жалобой в гос. органы.

Вопрос: Возможно ли перенести сроки проведения капитального ремонта? В соответствии со ст. ст. 154, 168 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет средств собственников жилищного фонда. Предельные сроки проведения капитального ремонта таких домов определяются региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. По общему правилу, очередность проведения капитального ремонта определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Астраханской области утверждена Постановлением Правительства Астраханской области от 06.02.2014 № 27-П. Возможность сдвинуть сроки работ собственникам жилых помещений дает Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 9 декабря 2020 г. № 758/пр «Об утверждении методических рекомендаций по принятию субъектом Российской Федерации решений о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Согласно положениям данного Приказа№ 758/пр в соответствии с частью 6 статьи 168 ЖК РФ порядок подготовки и утверждения региональных программ, требования к ним, порядок представления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки региональных программ, устанавливается законом субъекта РФ. При этом региональная программа актуализируется не реже чем один раз в год. В целях обеспечения единообразия предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для принятия решения о внесении изменений в региональную программу, органом государственной власти субъекта Российской Федерации рекомендуется предусмотреть сбор таких сведений по единой форме согласно приложению к Методическим рекомендациям. В указанном приложении, в том числе, имеется раздел со сведениями о переносе капитального ремонта на более ранние сроки, чем установлено региональной программой капитального ремонта по следующим основаниям: по решению общего собрания собственников; при установлении необходимости проведения капитального ремонта в более ранние сроки, в том числе в связи с угрозой жизни и здоровью граждан, общему имуществу и имуществу собственников; в связи с проведением капитального ремонта в приоритетном порядке согласно региональному законодательству; по иным основаниям. Итак, первый вариант попытаться актуализировать региональную программу через обращение к уполномоченному ОМСУ. К обращению с просьбой актуализировать краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта прикладывается протокол ОСС о переносе капремонта на более ранний срок и пакет документов, подтверждающих неудовлетворительное состояние общего имущества, которому необходим капремонт. Кроме того, Вам необходимо направить аналогичное обращение к региональному оператору, приложить решение ОСС о проведении капитального ремонта в более ранние сроки, акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, экспертное заключение. Для положительного решения вопроса необходимо соблюдение нескольких условий: достаточность средств Фонда капремонта; наличие документов, подтверждающих необходимость проведения работ по капитальному ремонту. Таким образом, для переноса работ по капитальному ремонту необходимо осуществить следующие действия: утвердить на собрании перечень элементов дома, требующих капитального ремонта; с целью обоснования необходимости капремонта сделать техническое обследование с оценкой физического износа (проводят специализированные организации); подать заявление и техническое заключение в уполномоченный орган и региональному оператору на рассмотрение. Если первый вариант не сработал и был получен отрицательный ответ, УО может инициировать ОСС с вопросом об установлении дополнительного взноса. При получении отрицательного ответа от собственников на ОСС (либо при отсутствии кворума), УО вправе обратиться в суд с заявлением о признании незаконным бездействия соответствующего органа. Также, возможен более сложный вариант с открытием специального счета (ст. 173 ЖК РФ), тогда сроки проведения тех или иных работ по капитальному ремонту будут зависеть от суммы накопленных средств, кроме того возможно получение кредита на проведение капитального ремонта также по решению ОСС. УО при этом не обязательно становится владельцем специально счета, им может быть выбран Фонд модернизации. Ответ: на основании решения общего собрания собственников капитальный ремонт жилого дома может быть проведен ранее сроков, установленных региональной программой, как за счет средств фонда капитального ремонта, так, при их недостаточности - за счет дополнительных взносов собственников на указанные цели.

Вопрос: имеет ли право собственник запросить для проведения общего собрания у УК реестр собственников? Управляющие организации в соответствии с требованиями ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ обязаны вести реестр собственников и предоставлять его по письменному запросу инициаторов общих собраний собственников помещений в доме. Ст 45 ЖК РФ: Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в ст. 45 ЖК РФ, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Для получения реестра собственников инициаторы собрания могут письменно, в том числе через ГИС ЖКХ, обратиться в УО, правление ТСЖ, ЖК/ЖСК, которые должны предоставить актуальную версию документа в течение пяти дней с момента получения запроса. В обращении, направленном в УО, инициатору собрания достаточно указать цель запроса. Ответ: собственник имеет прав запросить для проведения общего собрания у УК реестр собственников, при этом указав цель запроса.

Вопрос: можно ли парковать транспортное средство на территории МКД? Есть рад законодательных актов, регулирующих данный вопрос: - Согласно п. 17.2 ПДД, в жилой зоне запрещена стоянка «грузовых автомобилей с разрешённой максимальной массой более 3,5 т» вне специально выделенных и обозначенных знаками мест и стоянку с включенным двигателем; - Согласно п. 12 ПДД также запрещается при парковке создавать помехи движению транспорта и оставлять машины на тротуарах и газонах. В Приказе Госсторя РФ №153 от 15.12.99г. «Об утверждении правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации» в пункте 6.3 содержится информация о том, что на озелененных территориях запрещен проезд и стоянка автомобилей и других видов транспорта. Также необходимо учитывать, что на данный момент все законодательные акты, предусматривающие ответственность за парковку на газоне, относятся к региональному уровню; - Нормы пожарной безопасности (Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности") запрещают перегораживать въезд во двор для специального транспорта; - В санитарно-эпидемиологических нормах (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) указано расстояние от окон, на котором должны располагаться парковки с определенным количеством мест. В итоге мы видим, что в целом парковка транспортных средств на территории МКД разрешена, но имеет ряд ограничений, которые должны соблюдать владельцы транспортных средств для того, чтобы их не привлекли к ответственности. Чтобы бороться с припаркованными в неположенном месте транспортными средствами, есть 2 способа: - При обнаружении транспортного средства припаркованного в нарушении установленных законодательством правил, вы можете вызвать сотрудника ГИБДД. В таком случае нарушителю выпишут штраф, а автомобиль отправят на штрафстоянку; - Жители могут зафиксировать нарушение самостоятельно, для этого нужно сделать фото, где видно, что автомобиль припаркован в неположенном месте и госномера автомобиля. Эти фото нужно приложить к письменной жалобе, составленной в произвольной форме и подать в отделение ГИБДД. Ответ: парковать свои транспортные средства на территории МКД допустимо при соблюдении законодательных запретов (указанных выше).